일시적 1 가구 2 주택자 비과세 요건 갈아타기 정리

일시적 1 가구 2 주택자 비과세 문제로 고민하는 사람들이 많다. 간단해 보이지만 자칫 하다간 세금 폭탄을 맞거나 기껏 몸테크를 하고 양도차익이 소멸될 수도 있기에 자세히 알아보아야 한다. 복잡한 경우 세무서를 찾는 게 가장 좋지만 일반적인 경우는 흔하기 때문에 관심을 조금만 가지면 쉽게 정보를 찾을 수 있다.

지금 여기까지 블로그를 방문한 분들도 여기에서 한정 짓지 말고 몇 군데 더 돌아다니며 정보를 수집하여 확신이 들면 실행하는 게 더 안전하고 정확할 것이다. 평범한 사람들이면 일시적 2 주택 갈아타기는 몇 번 반복할 수밖에 없다. 한번 이렇게 경험을 하고 나면 다음번에는 조금 더 수월하게 진행할 것이다.

비과세 조건

비과세 조건은 먼저 본인이 먼저 주택을 취득한 시기와 지역을 잘 파악하고 있는 게 중요하다. 수많은 부동산 대책과 지역마다 적용하는 요건이 틀려서 본인이 처한 포지션이 뭔지 확실히 알고 있어야 한다.

현재 1가구 1주택 자인 경우 2년이상 보유, 거주 조건을 충족하면 실거래 가격 12억 원까지 비과세이다. 하지만 여러 개인적인 사정에 의해 거주지를 옮겨야 하는 일이 생길 수도 있는데 이때 주택을 하나 더 구입하면 일시적 1가구 2 주택이 된다. 집이란 게 바로 사고팔면 문제가 없겠지만 매매가 잘 이루어지지 않을 때가 있다.

이럴 경우 처음 구매한 주택을 비규제 지역, 조정지역 상관없이 2018년 9월 13일 이전에 취득했거나 기존주택, 신규주택 하나라도 비조정 지역이면 3년 이내 매도하면 된다.

A 주택(기존)	B 주택(신규)	신규 취득	기존 매도
조정지역	조정지역	2018년 9월 13일이전 취득	3년내 매도
		2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월16일 취득	2년내 매도
		2019년 12월 17일 이후 취득	1년내 매도 및 1년내 전입
조정지역	비조정지 역	3년내 매도
비조정 지역	조정지역
비조정 지역	비조정지 역

거주요건도 살펴야 한다.

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 혜택은 거주 요건도 충족해야 된다. 조정지역이라는 개념이 문정부 출범하면서 집 값을 잡겠다고 2017년 8월 3일에 도입했다. 그래서 그전에 취득한 주택은 거주요건이 없다. 또 조정지역 지정일 이전에 취득한 주택, 조정지역 지정일 이전 분양권(취득 당시 무주택자), 2019년 12월 16일 이전 등록한 임대사업자의 거주주택 취득 당시 조정지역에 주택이 있는 경우 실거주 요건 2년이 필요하다.

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2021년부터 분양권 및 입주권도 주택수에 포함되었다. 그래서 일시적 1 주택 1 분양권의 경우, 1 분양권에는 양도소득세 비과세 특례가 적용된다. 특례 적용 사례는 1 주택자가 입주권 또는 분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도하는 경우, 상속, 혼인, 동거, 봉양, 합가 등으로 1 주택 1 분양권 등을 보유한 경우는 특례 적용을 받는다. 주의할 점은 양도세 산정 시 분양권은 이미 분양권 자체가 주택으로 보기 때문에 취득일로부터 3년 이내 매도해야 된다.

분양권 기준은 언제?

분양권을 취득한 시점도 혼동이 올 수 있는데 청약이 돼서 최초 분양계약을 한 경우는 분양권 당첨일이고, 분양권을 매매로 취득한 경우는 잔금 청산일이 기준이 된다. 또 미분양 아파트를 건설사로부터 취득한 경우는 분양 계약일이 기준이 된다. 어쨌든 3년 이내 매도라는 것을 잊지 말자.

만약 건설사 문제로 준공이 연기가 되어 3년을 초과하게 될 경우는 준공 시점부터 2년 이내 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 다만 조건이 있는데 세대 전원이 분양권 주택으로 전입을 하고 1년이상 계속 거주했을시 혜택을 받을수 있다.

일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화

위에 표와 같이 1세대 2주택 양도세 비과세 요건 중 기존 주택과 신규 주택 모두 조정지역인 경우 신규주택 취득일로부터 기존 주택을 1년 이내 매도하고 세대원 전원 전입해야 하는 요건이 있다. 이 요건은 부작용이 다분히 있었다. 그래서 이번 새 정부에서는 5월 10일 이후 기존 주택 매도 기한을 1년에서 2년으로 완화하고 세대원 전원 신규 주택 전입 요건도 삭제하였다.

따라서 일시적 1가구 2주택자의 취득세 중과도 1년에서 2년으로 완화된다. 원래는 기존 주택을 1년 이내 처분하지 않으면 취득세 중과 세율이 8%였다.

사람들이 살아가면서 모두가 똑같이 생활할 수는 없다. 학교문제, 직장문제, 가족문제 등 사연 많고 탈도 많은 게 사회이다. 무작정 집 값을 잡는다고 너무 억지스러운 규제였는데 다행이라고 생각한다.

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여기에서 조금이라도 도움이 되는 정보를 얻어 가셔서 꼭 필요한 순간에 힘이 되었으면 좋겠습니다.