부동산 초보 기본 참고서(대출편)

부린이가 꼭 알아야 할 대출 상식

우리나라에서 본인이 가지고 있는 자산만으로 생활이 가능한 사람이 얼마나 있을까?

일반적으로 성인이 되어 첫 직장에 취직이 되면 자연스레 카드를 만들고 그 편리함에 익숙해져 후불결제에 대한 거부감이 사라진다.

이때부터 인 거 같다. 대출이 마냥 두렵기도 하겠지만 조금씩 우리 일상에서 천천히 생활에 스며들고 있었다. 당장 부담스러운 가격의 물건을 갖고 싶은데 가지고 있는 돈이 한정되어 있으면 보통 할부로 물건을 구매한다. 그러면서 점점 레버리지에 익숙해져 가는 것이다.

하지만 대출이 나쁜 것만은 아니다. 대출도 자산이고 개인 능력이 부족하면 받을 수도 없기 때문에 어떻게 활용해야 하는지에 따라 크게 그 의미가 다르다.

일반적으로 주택 매매/임차에 필요한 주택담보, 전세자금 대출, 활용도가 높은 신용대출, 그리고 생활자금으로 많이 사용하는 가계대출 등 그 쓰임새가 다 다르기에 대출의 성격을 잘 파악하고 사용해야 한다.

주택담보대출

먼저 투기과열 지구는 KB시세의 40%(LTV) 까지만 가능하다. 내가 속한 지역이 어디인지 먼저 파악하는 건 기본 중의 기본. 9억 초과 물건은 9억까지 40%, 초과 금액은 20% 대출이 가능.

2 주택자나 15억 초과하는 아파트는 담보 대출이 불가하다.

무주택자는 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입 의무가 생기고, 1 주택자가 주담대를 받을 경우는 6개월 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무가 발생한다.

아파트 가격이 6억 이하라면 나라에서 지원하는 대출 상품을 이용하는 게 가장 좋다 (디딤돌, 보금자리론 등 소득제에 따라 조건들이 달라지니 자세한 확인이 필요하다.)

모든 상품에는 고정금리, 변동금리(6m,1y,5y,10y,30y,40y) 조건을 비교하고 DTI(총부채상환비율), DSR (소득 대비 대출 원리금 상환비율) 조건도 확인이 필요.

전세자금대출

1 주택자 전세자금 대출 한도 최대 2억 원까지 가능함.

9억원 초과 아파트 보유 시 전세자금 대출 신규 불가하고 3억 초과 아파트 구매 시 전세자금 대출 신규로 불가 하다.

기존 전세자금 대출도 회수 (2020.07.15 이전 전세대출 건은 대출 만기까지 사용 가능함)

신용대출

2020년 11월30일 이후 신용대출 1억 초과로 받을 경우 주택구매 자금으로 사용 불가하다. 위반 시 신용대출 회수

22년 1월1일 이후 담보대출과 신용대출 모두 받아야 한다면 DSR 조건을 미리 확인하여 취급 순서를 계획해야 된다.

대출 총액 2억 이상 일 때, 내년 7월1일 이후부터는 대출 총액 1억 이상 일 때 DSR 40%가 적용된다.

DSR 40% 기준으로 가능 한도와 상환 능력 비교

연봉 3000만원 : 연간 1200만원 대출 상환가능 (월100만원)

연봉 4000만원 : 연간 1600만원 대출 상환가능 (월133만원)

연봉 5000만원 : 연간 2000만원 대출 상환가능 (월166만원)

연봉 6000만원 : 연간 2400만원 대출 상환가능 (월200만원)

연봉 7000만원 : 연간 2800만원 대출 상환가능 (월233만원)

연봉 8000만원 : 연간 3200만원 대출 상환가능 (월266만원)

연봉 9000만원 : 연간 3600만원 대출 상환가능 (월300만원)

연봉 1억 : 연간 4000만원까지 대출 상환 가능 (월333만원)

기존에 대출(전세 보증금 담보 대출, 신용대출, 기타대출, 카드론, 차량할부구입 포함)이 전혀 없을 경우, 주택담보 대출  30년/3.5% 원리금 균등 상환으로 대출 가능 금액은...

연봉 3000만원 : 2.2억원

연봉 4000만원 : 2.9억원

연봉 5000만원 : 3.7억원

연봉 6000만원 : 4.4억원

연봉 7000만원 : 5.1억원

연봉 8000만원 : 5.8억원

연봉 9000만원 : 6.6억원

연봉 1억 : 7.4억원

기존에 대출이 있을 경우 담보대출 한도가 많이 줄어든다. 만약 카드론이 있다면 더욱 줄어들기 (원리금 상환 금액이 크기 때문) 때문에 최대한 많이 대출해서 집을 매수 하려고 계획중 이면 신용대출이나 카드론 등을 모두 상환하고 받아야 한다.

기타 대출 관련 부동산 정책

대출 신청시 분양권, 미계약, 미분양, 조합원 입주권 모두 주택수에 포함된다.

투기과열지구, 조정지역은 주택 구매 가격 상관없이 자금 조달 계획서 작성 및 증빙서류 제출 필수, 대출을 받았다면 금융거래 확인서 증빙 서류를 첨부해야 된다.

비규제 지역이라도 6억원 이상의 주택을 구입한다면 자금 조달 계획서를 작성해야 된다. 생각 외로 놓치고 지나가는 부분이 생겨 허덕 거릴 때가 있으니 대출 정보 정도는 본인의 환경에 맞게 차근차근 준비를 해야 낭패를 면할 수 있다.

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여기에서 조금이라도 도움이 되는 정보를 얻어 가셔서 꼭 필요한 순간에 힘이 되었으면 좋겠습니다.