부동산 관련 세금 및 중개 수수료

세금의 종류

정부의 집값 안정화 실패로 현재 부동산 시장은 비정상적으로 돌아가고 있다 해도 과언이 아니다. 다시 정상화하기 위해선 수많은 정책 중 정말 필요한 몇 개를 제외하고 보완, 수정해야 하지만 쉽지 않다. 그럼 어떻게 해야 할까? 집이 필요한 사람은 살 수 있게 하고 팔고 싶은 사람은 팔기 쉽게 만들면 된다. 그러나 여러 대책들로 인해 거래를 방해하는 요소가 너무 많다. 그중 과도한 세금이 문제다!

주택 구입으로 우리 나라처럼 복잡한 세금의 구조를 가지고 있는 나라는 드물다. 구매할 땐 취득세, 보유할 때 보유세, 팔 땐 양도세가 부과된다. 다 합하면 세계에서 꼽을 만큼 높은 세금이다. 보통 선진국은 보유세가 높은 대신 취득세가 낮고 취득세가 전혀 없는 나라나 양도소득세도 한국보다 낮은 경우가 많다. 거기다가 농어촌특별세(국세), 지방 교육세는 덤이다.

이번 새 정부는 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과를 완화하는 정책을 시행할 예정이다. 높은 보유세로 인해 일정기간 양도세 중과를 해제하면 세금 부담이 되는 다주택자들이 이 기간을 이용해 매물을 쏟아낼 것으로 생각해서다. 그렇다고 이것만으로 거래가 활성화되는 것은 아니다. 양도세 중과 배제와 동시에 자동차 구입 시 할인해 주는 개별소비세 할인처럼 무주택자와 생애최초 주택 구매자에게 취득세 할인 같은 정책도 필요할 것으로 보인다.

취득세

부동산을 취득하면 자산을 취득한 이에게 부과되는 지방세인 취득세가 과세되는데 일반적으로 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세(교육세)가 항상 붙기 때문에 취득세라고 하면 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 말한다. 취득세는(농특세, 교육세 포함) 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고, 납부하여야 하며 통상적으로 잔금을 치를 때 법무사를 통해 일괄로 처리되므로 크게 신경 쓰지 않고 셀프 등기를 하는 사람만 60일 이내에 내야 하는 것을 잘 체크하자.

-취득세 과세표준-

6억 원 이하 주택 = 85m2 이하 : 1.1%, 85m2 초과 : 1.3%

6억 원~9억 원 이하 주택 = 85m2 이하 : 1.2%~3.2%, 85m2 초과 : 1.4%~3.4%

9억 원 초과 주택 = 85m2 이하 : 3.3%, 85m2 초과 : 3.5%

1세대 4 주택 이상의 주택 = 4.6%

주택신축, 증축 후 부속토지 = 4.6%

인지세

주택구입 매매계약서(분양권 매매계약서)등의 재산에 관한 권리 등의 창설, 이전 또는 변경에 관한 계약서 등 기타 이를 증명하는 문서를 작성할 때 부과되는 세금으로 우체국이나 은행을 방문하여 소인하거나 인터넷상 전자 수입인지 납부서비스에 접속한 후 종이 문서용과 전자 문서용을 선택하여 전자 수입인지를 구매, 소인할 수 있다.

-수입인지 가격 산정 방법-

1000만 원~3000만 원 이하 : 2만 원

3000만 원~5000만 원 이하 : 4만 원

5000만 원~1억 원 이하 : 7만 원

1억 원 ~ 10억 원 이하 : 15만 원

10억 원 초과 35만 원

보유세(재산세, 종합부동산세)

재산세는 각 지방 자치단체가 관할하는 지방세에 속하며 일반적인 범위는 부동산에 속하는 주택이나 토지, 건물뿐만 아니라 선박과 항공기 같은, 소유 중인 재산에 납세하는 것으로 과세 물건의 소재지를 기준으로 해당 지자체에 납세한다. 매 년 6월 1일이 부과 기준일이며 가격에 상관없이 부과 대상인 물건을 가지고 있는 그 자체로 납세 의무가 생기기 때문에 주택을 매도할 계획이면 6월 이전에, 매수할 계획이면 6월 이후에 하는 게 절세의 한 방법이 되겠다.

종합부동산세는 줄임말로 종부세라고 통상적으로 사용하고 일명 부자세 라고도한다. 주택뿐만 아니라 토지도 포함하여 부과되며 부동산의 보유 수준에 따라 조세 부담이 달라진다.

종부세는 부동산 시장을 안정시키기 위해 2005년부터 시행되었으며 매년 6월 1일에 현재 보유 중인 주택과 토지에 대해 부과하고 있다.

종부세 부과 기준은 인별로 책정되며 소유한 주택 또는 토지의 공시 가격 합계액이 자산별로 공제액을 초과 한 자에 부과한다. 아파트나 다가구 등의 주택 과세 대상은 공시가격 6억 원 초과이며 1세대 1 주택자는 11억 원 이상을 기준으로 한다. 종합 부동산세 납세 의무자는 국세청에서 부과 고지된 세금을 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부함으로써 납세의 의무가 끝난다.

양도소득세

일반적으로 양도세라고 줄여 말하며 보유한 부동산을 매도할 때 지방세인 지방소득세 소득분도 함께 납부해야 한다. 양도세는 대통령령으로 정한 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과하는 세금으로 부동산을 양도한 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 양도 소득세를 납부해야 하며 미신고 시 가산세가 부과되니 주의해야 한다.

-양도소득세율을 알아보자-

조정지역은 1세대 1 주택자에 한 해서 2년 실거주 의무를 채우면 12억 이하까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.

비규제 지역은 2년 보유만 해도 비과세 혜택을 받을수 있다.

중개 수수료

최근 몇 년간 부동산 가격이 폭등하며 부동산 중개 수수료에 대한 여론이 형성되었다. 국토교통부에서 2021년 10월 19일부터 새로운 공인중개사법 시행규칙을 적용시켰다. 주요 내용은 6억~9억 사이의 부동산 매매 중개보수 상한 한도가 0.5% 에서 0.4%로 인하된다. 여기에 0.9%로 상한선이 정해져 있던 9억 원 이상의 부동산 매매 거래에 대해서도 구간별로 요율을 상이하게 적용한다.

9억 ~ 12억 원 사이의 거래는 0.5%의 중개수수료 요율을 적용하며 12억원 ~ 15억 원은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%의 중개수수료 상한선을 조정하였다. 임대차 거래, 전세 및 월세, 반전세 계약의 경우 1억 원 ~ 6억 원 사이의 거래 상한 요율을 0.3%로 결정하였다.

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