3기 신도시와 인플레이션

물가 상승으로 인한 부동산 시장 어떻게 되나?

3기 신도시는 현재 진행형으로 인플레이션과 밀접한 관계가 있다. 지금 시대는 소비자 물가지수가 40년 만에 폭등하면서 금리인상과 소비심리 위축으로 인한 부동산 가격이 떨어질 것이라 생각하는 사람들이 많다고 했다. 내가 그 의견에 반대하는 이유를 지난 포스팅에 이어 말해보자면 인플레이션으로 인해 화폐가치가 떨어졌고 인플레이션을 대비하기 위해 현금보단 주식이나 부동산에 자산을 분배해야 된다고 했었다.

2022.05.18 - [투자는 선택과 집중] - 인플레이션에서 스태그플레이션으로 (지난 포스팅)

그러면 아파트 공급이 원활해야 하는데 현재 부동산 시장은 공급 부족으로 이미 가격이 폭등했다. 그래서 재개발, 재건축 규제도 완화해야 되고 3기 신도시도 빨리 진행해야 하는데 정부에서는 집 값 안정을 위해 사전 청약이라는 제도를 가지고 나왔다. 하지만 사전청약을 해서 성공을 해도 입주까지는 한참을 기다려야 한다. 그때까지 경제적인 상황과 정부 정책이 어떻게 변경되고 진행될지는 모른다.

금리가 계속 오르고 있다. 인플레이션을 극복하기 위해 당연한 거지만 원래는 금리가 오르면 사람들은 소비 심리가 위축되어 상대적으로 저축이 늘어나며 투자와 소비가 줄어들어 자연스럽게 물가상승이 하락되어야 한다. 그러나 코로나 팬데믹으로 인해 억눌린 사람들은 위드 코로나가 되면서 오히려 보복심리를 자극해 수요가 증가했다. 고가의 물품들이 매진되는 이상 현상이 일어나고 있다. 이렇게 되면 인플레이션이 더욱 심해지고 지금의 3기 신도시 분양 예정 가격이 4~5년 뒤에 확정 가격과 얼마의 갭 차이를 보일지 대비해야 한다.

이미 원자재의 가격이 가파르게 오르고 있는 상황에서 3기 신도시를 공공분양으로 한다고 해도 토지 가격은 정부에서 메우겠지만 어차피 자재비는 비싸다. 토지도 물가 대비 올라가는데 아직 시작하지도 않은 3기 신도시가 너무 많다. 이번 윤정부에서는 공약으로 민간분양을 70% 이상 하겠다고 했었다.

정부에서 분양가 상한제를 완화하거나 폐지를 할 경우에 건설사에서 원가 상승으로 공사비가 오른 만큼 분양가를 올릴 것이다. 이것은 공공분양이나 민간분양이나 어쩔 수 없는 선택인 것이다. 만약 정부에서 건설사에 제재를 가 할 경우 수익성 악화가 뻔한 사업에 나서지 않을 것이고 그렇게 되면 공급이 줄어 다시 부동산 가격 폭등으로 이어진다.

건설할 때 가장 많이 필요한 콘크리트와 철근 가격이 너무 올라가고 있다. 뉴스에서도 건설하다가 중단하는 중소건설사들을 봤을 것이다. 콘크리트의 주원료가 되는 시멘트 가격이 폭등했는데 모래, 자갈 등 골재 가격도 올라가고 이를 운반하는 트럭의 경유 가격도 올랐기에 분양가는 올라갈 수밖에 없는 구조이다.

건물의 뼈대를 구성하는 철근은 50% 이상 급등한 상태다. 주요 목재와 합판류도 최근 1년간 50~60%가량 올랐다. 콘크리트의 주재료인 시멘트의 주요 제조 연료는 유연탄인데 국제 유연탄 가격이 급등했다. 우리나라는 시멘트 제조원가의 30~40%를 차지하는 유연탄을 러시아에서 75% 정도 수입하고 있다. 코로나19 이후 조금씩 오르던 가격이 러시아-우크라이나 사태로 급등해버렸다. 국제 유연탄 가격은 2020년 60달러 수준에서 6배 이상 올라버린 것이다.

3기 신도시는 수많은 정책 중 하나

블로그에 작성하는 내용은 지극히 개인적인 생각이 많이 들어있다. 그래서 내가 생각하는 3기 신도시 계획은 정부에서 하는 선심성 정책으로 대국민 사기극에 가깝다고 생각한다. 3기 신도시는 정부의 재원으로 공급을 원활히 했다고 해도 그건 정부의 성과로 비칠 뿐이다. 결국 국민의 세금으로 다시 메꿔야 한다. 부담을 건설사에게 전가하여 분양가를 조정하려고 하면 기업은 건설을 포기할 것이고 그게 아니면 분양가 상승으로 이어진다. 결국은 국민들이 피해를 입을 수밖에 없는 구조인 것이다.

솔직한 심정으로 하루빨리 청약을 하던 프리미엄을 주고 사던지 해서 내 집 마련을 서둘러야 한다고 생각한다. 물론 아무 곳이나 하면 안 되고 입지를 잘 파악하여 상승여력이 있는 지역에 구입해야 한다. 지금처럼 인플레이션 위기가 왔을 때 물가 상승분보다 시세가 따라가지 못하면 결국은 손해를 입은 것이기 때문이다. 사전 청약은 입주가 빠른 곳은 상관없지만 입주가 늦으면 늦을수록 분양가 상승에 대한 추가 비용은 발생할 것이다. 어느 지역에 한번 분양가가 올라가면 다시 이전 가격으로 내려오는 곳은 없을 것이다.

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